Сертификат энергоэффективности в 2026 году: что нового на Майорке и в Испании

Энергоэффективность перестала быть формальностью, потому что Европа всерьёз заботится о будущем и о том, как наш углеродный след влияет на окружающую среду. Энергетический сертификат теперь показывает, насколько ваш дом дружелюбен к климату и кошельку. 

В 2026 году в Испании вступают новые правила по сертификации, а на Майорке они имеют свои особенности. Почему на острове с его старыми каменными финками ситуация особенно острая. Как это отражается на рынке недвижимости и что стоит делать продавцам и покупателям? 

Мы в YES! Mallorca Property внимательно следим за изменениями в законодательстве и рыночными трендами, участвуем в жизни островного сообщества риэлторов, общаемся с энергоаудиторами. Мы не просто пересказываем новости, мы видим, как они работают на практике и сегодня мы расскажем вам о том, что на самом деле происходит с энергоэффективностью на Майорке. 

Содержание:

1. Почему ваш сертификат энергоэффективности больше не «бумажка для галочки»

2. Реформы энергоэффективности в Европе

3. Что нового в Директиве 2024/1275

4. Что требуют от Испании и в какие сроки

5. Что изменится в сертификатах с 1 апреля 2026 года

6. Как изменения в оценке энергоэффективности повлияют на участников рынка недвижимости

7. Что делать прямо сейчас

8. Мнение эксперта YES! Mallorca Property

9. Часто задаваемые вопросы

10. Вывод

Почему ваш сертификат энергоэффективности больше не «бумажка для галочки»

Раньше Сертификат энергоэффективности был такой бумажкой для сделки при покупке или продаже недвижимости, к которой большинство относились  как к обязательной формальности. Сертификат годами жил тихой жизнью в папке с документами: его получали в последний момент перед подписанием договора, бегло просматривали и отправляли в архив. Владельцы каменных домов в Сольере или апартаментов в Санта-Каталине спокойно игнорировали гордое F в графе «эффективность», утешая себя мыслью: зато здесь апельсиновые деревья во дворе и вид на Сьерра-де-Трамунтана. 

Ситуация в 2026 году кардинально изменилась. Эти буквы A, B, C, D, E и так далее, внезапно стал языком денег, а каждая буква теперь способна либо добавить нули к стоимости вашей виллы, либо безжалостно их стереть.

Чтобы понять, что и к чему, сначала разберёмся, что это за документ и зачем он нужен.

Что такое Сертификат энергоэффективности Испании

Сертификат энергоэффективности, он же Certificado de Eficiencia Energética, он же CEE, он же та самая цветная наклейка, которую испанские инженеры носят в своих планшетах. В Испании это официальный документ, который показывает два ключевых параметра: 

• сколько энергии потребляет ваш дом

• сколько CO2 он при этом выбрасывает в атмосферу

Буквенная шкала от A (высокая энергоэффективность) до G (очень низкая энергоэффективность) помогает оценить, насколько дом дружелюбен к планете и в конечном итоге к кошельку своего владельцы. 

Если у вас на сертификате стоит гордая A, значит, ваша вилла почти не потребляет ресурсов. У вас G? Вы энергетический вампир, а ваши счета за свет больше, чем ипотека. 

Документ оформляется сертифицированным инженером-техником, регистрируется в региональных реестрах и действует в течение 10 лет.

Реформы энергоэффективности в Европе

Теперь немного истории и причин, почему в 2026 году всё станет серьезнее. Реформы энергоэффективности идут непрерывно уже 20 лет. Первая Директива 2002/91/EC установила единую систему оценки энергетической эффективности зданий. Затем Директива 2010/31/EU укрепила эту систему, заложив основу для современных сертификатов энергетической эффективности, в 2018 году очередная принятая  Директива 2018/844 обновила требования с целью содействия реконструкции и модернизации зданий. Но настоящий поворотный момент наступил 24 апреля 2024 года, когда Европарламент принял Директиву EU 2024/1275, декларируя не просто обновление, а полное переосмысление подхода.

История развития законодательства об энергоэффективности в Евросоюзе:

• Директива 2002/91/EC — единая система оценки энергоэффективности;

• Директива 2010/31/EU — заложила основу для современных сертификатов;

• Директива 2018/844 — стимулировала реконструкцию и модернизацию зданий;

• Директива 2023/1791 — «Цель 55», требует сократить выбросы парниковых газов на 55 % к 2030 году и достичь климатической нейтральности к 2050 году;

• Директива EU 2024/1275 — новый подход к оценке энергоэффективности

Что нового в Директиве 2024/1275

Введена новая шкала A+ для суперэффективных зданий с нулевыми выбросами. Появляется новый класс зданий, которые не просто экономят энергию, а буквально производят её больше, чем потребляют. 

Такие здания уже есть на Майорке — например, проект реконструкции здания GESA в Пальме, спроектированный так, чтобы генерировать больше энергии, чем потреблять. Но пока это единичные случаи, архитектурные подвиги, а не массовая практика.

Добавлены два новых индикатора:

• GWP (Global Warming Potential o Potencial de Calentamiento Global) — Потенциал глобального потепления, оценка углеродного следа здания за весь жизненный цикл. Что это значит на практике? Учитывать будут учитывает не только эксплуатацию дома, но и весь жизненный цикл материалов, используемых при его строительстве: сколько CO₂ «стоила» добыча камня для стен, производство цемента, доставка мрамора из Италии. И тут старые дома могут получить фору и ваша вилла из местного камня вдруг может оказаться экологичнее новостройки с итальянским мрамором и немецкими окнами и получить дополнительные баллы в при расчете GWP.

• SRI (Smart Readiness Indicator o Indicador de Preparación para Aplicaciones Inteligentes) — Индикатор готовности к взаимодействию с умным технологиям. Умеет ли дом интегрироваться с умными системами? Есть ли проводка для зарядки электромобиля? Может ли термостат сам регулировать температуру в зависимости от погоды за окном? Важным становится то, насколько глубоко ваш дом можно будет интегрировать в автоматические системы управления, помогающие снижать энергопотребление и защищать кошелек владельца благодаря эффективным алгоритмам. 

Новые здания и стандарт Zero Emission Buildings (ZEB) С 2028 года все новые общественные здания должны соответствовать стандарту нулевых выбросов. С 1 января 2030 года это требование распространяется на абсолютно все новые постройки. Стандарт ZEB подразумевает отсутствие выбросов CO₂ от ископаемого топлива на месте и крайне низкие эксплуатационные расходы. Это уже влияет на рынок Майорки : новые виллы в премиум сегменте проектируют по этим стандартам сегодня, чтобы избежать проблем с ликвидностью завтра.

Реновация старого фонда (MEPS) Директива вводит постепенные требования к ремонту самых неэффективных объектов. Для нежилых зданий (офисы, отели) план такой : отремонтировать как минимум 16% самых «слабых» зданий к 2030 году и 26% к 2033 году. Для жилых домов каждое государство разрабатывает свою траекторию снижения потребления энергии : на 16% к 2030 году и на 22% к 2035 году.

Цифры, которые заставят вас задуматься

Почему именно жилье

Дорожная карта движения к Zero-выбросам домохрзяйств расчитана на период с 2024 по 2050 годы

В директиве 2024/1275 есть цифра, от которой у многих владельцев недвижимости дернулся глаз. На объекты жилой недвижимости приходится до 40% расходов на электроэнергию в Европе. Домохозяйства выбрасывают в атмосферу 36% всего углерода. Мы с вами, сидя в своих гостиных с кондиционерами и обогревателями, производим больше CO2, чем половина европейских заводов.

Европа решила, что с этим пора что-то делать. И главным инструментом станет система сертификации, которая будет фиксировать реальную энергоэффективность и влиять на стоимость владения недвижимостью.

Здесь у многих читателей возникает закономерный вопрос: «Я, конечно, за спасение планеты, я за чистый воздух и за то, чтобы дети дышали кислородом. Но при чем здесь мой дом в Алькудии или квартира в Пальме?»

А при том, что почти половина жилых зданий в Испании построена до 1980 года. Это не наша оценка, это официальные данные. И это значит, что эти дома возводились в эпоху, когда слово «утеплитель» ассоциировалось только с ватником на стройке, а энергоэффективность считалась блажью северных народов. В те времена испанские строители искренне верили, что толстые каменные стены решают все проблемы. Они решали проблемы летом, но зимой в таких домах можно было замерзнуть до состояния сосульки.

Давайте посмотрим на статистику. Мы специально собрали данные, чтобы вы понимали масштаб.

Общеиспанская статистика

Исследование, проведенное на основе первых 130 тысяч сертификатов энергоэффективности, выданных для существующих зданий, показало шокирующий результат.

• более половины жилых домов 53,6% получили класс E

• частные дома потребляют в среднем 248 киловатт часов на квадратный метр в год

• квартиры в многоквартирных зданиях потребляют 183 киловатт часа на квадратный метр в год

• до 2008 года жилые здания строились практически без изоляции ограждающих конструкций

• после 2006 года использование изоляции снизило выбросы CO2 до 82%

Цена вопроса тоже впечатляет. Удорожание строительства при внедрении современных стандартов составляет 11% для многоквартирных домов и 17% для частных. Но экономия на эксплуатации перекрывает эти расходы за несколько лет.

Ситуация на Майорке

Теперь давайте спустимся с общеиспанского уровня на наш остров. У нас есть своя специфика, и она не радует.

Балеарские острова вместе с Канарскими, Страной Басков, Мурсией, Валенсией и Кантабрией входят в число регионов, где более 82% зданий имеют низкую энергоэффективность. Мы не выдумали эту цифру, ее опубликовало Министерство экологического перехода Испании (Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico). Восемьдесят два процента!  

Это не просто большинство, это подавляющее большинство. Это старые рустикальные fincas, это дома в центре Пальмы, это виллы шестидесятых годов в Кальвии, это таунхаусы в Полленсе с их толстыми стенами и красивыми видами, но без намека на современную изоляцию.

Мы не хотим никого пугать, но цифры упрямы. Мы живем на острове, где большая часть жилого фонда была построена во времена, когда ни о каких европейских директивах никто не слышал. И теперь мы должны привести этот фонд в соответствие с требованиями, которые Европа будет ужесточать каждый год. 

Что требуют от Испании и в какие сроки

Давайте разложим по полочкам, что конкретно должна сделать Испания и в какие сроки.

График для новых зданий

• С 2028 года все новые общественные здания должны быть зданиями с нулевыми выбросами Zero Emission Buildings ZEB. 

• Что это значит? А то, что Мэрия Пальмы, новая школа в Инке или библиотека в Манакоре не имеют права подключаться к газовой сети

• С 1 января 2030 года это требование распространяется на все новые здания вообще. Жилые комплексы, частные виллы, апартаменты всё, что строится после 2030 года, обязано быть углеродно нейтральным

График для существующих зданий

Для существующих зданий директива вводит так называемые минимальные стандарты энергоэффективности.

Нежилой фонд (офисы, отели, коммерческие помещения)

• к 2030 году отремонтировать 16% худших по энергоэффективности зданий

• к 2033 году 26%

Жилой фонд
Европа рекомендовала установить планку: к 2030 году минимальный класс должен быть не ниже E, к 2033 не ниже D. Но Испания, увидев свои 82% неэффективных зданий, сказала: «Мы подумаем». Пока правительство не планирует вводить эти жесткие ограничения. Общественные слушания только что закончились, и лобби собственников недвижимости очень сильное.

Рыночная реальность

Мы хотим, чтобы вы поняли одну важную вещь. Даже если правительство не введет прямого запрета на продажу или аренду домов с классом G, рынок сам расставит приоритеты. Мы недавно анализировали как изменилось поведение покупателей недвижимости на Майорке в 2026 году и самое главное, что мы хотим донести — покупатели не дураки и они в первую очередь считают деньги. И они уже сейчас готовы платить больше за дома, которые не разорят их счетами за электричество.

Исследование IESE Business School и Tinsa, проведенное в 2025 году на основе анализа 240 тысяч объектов недвижимости, показало прямую зависимость между классом энергоэффективности и ценой.

• каждый шаг вверх по шкале от G до A добавляет в среднем 1,3% к стоимости дома

• в северных регионах этот показатель достигает 4,8%

• переход с класса B на A увеличивает цену на 2,1%

• переход с C на B дает прирост 3,3%

• даже улучшение с E до D повышает стоимость на 1,2%

Это не теория. Это деньги, которые уже сейчас переходят из рук в руки на рынке недвижимости Майорки.

Финка, построенная из местных природных материалов, запросто может обогнать городские виллы в соревновании за снижение углеродного следа.

Что изменится в сертификатах с 1 апреля 2026 года

Теперь о том, что нас ждет совсем скоро. Буквально через пару месяцев.

Основные изменения

С 1 апреля 2026 года в Испании вступает в силу обновление системы сертификации.

• внешний вид документов изменится

• появится электронный аналог бумажного сертификата

• вместо двух категорий сертификатов станет три

• добавится отдельная категория для новостроек

Что это значит для вас

Если у вас уже есть сертификат и срок его действия не истек, менять его не нужно. Никто не заставит вас бежать к инженеру и переоформлять документы. Но на рынке появится несколько видов сертификатов старого и нового образца. И новые будут считаться более авторитетными, более точными, более соответствующими европейским стандартам.

В новых сертификатах появятся те самые два дополнительных показателя: PCG и SRI. Их будут считать не вместо старых параметров, а вместе с ними. Ваш дом получит традиционную букву от A до G, плюс к этому инженер посчитает его углеродный след за весь жизненный цикл и оценит готовность к умным технологиям.

Представьте, что раньше вам ставили оценку только за потребление электричества. Теперь у вас будет табель успеваемости по трем предметам. 

Как изменения в оценке энергоэффективности повлияют на участников рынка недвижимости

Для продавцов

Если вы продаете недвижимость прямо сейчас, у нас для вас хорошая новость: вы еще успеваете. Спрос на объекты с классами A и B растет, но покупатели пока не отвергают категорически дома с рейтингом D или E. Ключевое слово «пока».

Исследование подтверждает: чем выше класс, тем выше ликвидность и цена. Это уже не прогноз, это факт, подтвержденный статистикой. И мы видим это каждый день на сделках. Объекты с классом G или F теряют в цене прямо сейчас, в эту минуту. Они не становятся дешевле в объявлениях, они просто дольше висят на рынке, а продавцы в итоге вынуждены давать скидки.

Что делать продавцам

• Если продаете в ближайшие месяцы, получите свежий сертификат

• Не скрывайте низкий класс, лучше предложите скидку сразу

• Если продаете через 2 3 года, закажите энергоаудит

• Узнайте стоимость улучшений и принимайте решение

• Используйте господдержку на реновацию сейчас

Правительство Испании активно субсидирует энергетическую реновацию через фонды восстановления и национальные планы. Сейчас получить деньги на замену окон или установку солнечных панелей проще, чем когда либо. Во второй половине 2026 года, после принятия новых норм, требования к получателям субсидий могут ужесточиться. Так что момент для инвестиций в энергоэффективность выбран удачно.

Для покупателей

Здесь всё одновременно проще и сложнее. Проще, потому что у вас нет груза прошлого. Вы не привязаны к старому дому с его проблемами, вы можете выбирать. Сложнее, потому что выбор требует знаний.

Когда вы смотрите объект, вы смотрите не только на цену за квадратный метр. Вы смотрите на то, сколько вам придется платить каждый месяц, чтобы в этом квадратном метре было комфортно находиться. Разница между домом класса G и класса B в годовом счете за электричество может составлять тысячи евро. Умножьте это на десять лет владения, и вы получите сумму, которая легко перекрывает разницу в цене при покупке.

Советы покупателям

• Торгуйтесь при низком классе энергоэффективности. Это не жадность, это авансирование будущих расходов

• Обратите внимание на новые показатели PCG и SRI: PCG скажет вам, из каких материалов построен дом, SRI покажет готовность к будущему

• Изучайте примеры энергоэффективных проектов на Майорке

На Майорке уже есть проекты, которые задают стандарты будущего. Жилой комплекс на Пасео Майорка, 15, спроектированный по стандартам пассивного дома, потребляет на отопление и охлаждение всего 15 киловатт часов на квадратный метр в год. Это на 90% меньше, чем в обычном здании.

Или проект восьми социальных жилых единиц на острове, где архитекторы использовали местный песчаник марес и сухие листья посидонии для изоляции, добившись потребления всего 7,49 киловатт часа на квадратный метр в год. Эти дома не просто энергоэффективны, они принципиально иначе устроены. Они дышат, они аккумулируют прохладу ночью и отдают ее днем, они используют морской бриз для вентиляции.

Это не экзотика. Это ответ на вопрос, как мы будем жить через десять лет.

Для арендодателей и арендаторов

Аренда это та же продажа, только растянутая во времени. Арендатор так же платит за электричество, как и собственник. И арендатор так же предпочтет дом, где счета не съедают половину бюджета.

Сейчас на рынке долгосрочной аренды Майорки уже заметна тенденция: объекты с высоким классом энергоэффективности сдаются быстрее и дороже. Арендаторы стали умнее, они читают сертификаты, они спрашивают про систему кондиционирования и качество окон. Десять лет назад никто не интересовался классом изоляции, все смотрели только на ремонт и мебель. Сейчас ситуация меняется.

Для владельцев арендного бизнеса это сигнал. Если вы сдаете дом посуточно туристам, ваши расходы на электричество напрямую влияют на маржинальность. Если вы сдаете на длинный срок, конкурентоспособность объекта определяется не только расположением, но и эксплуатационными затратами.

Слухи, страхи и реальность

Вокруг новой директивы ходит много слухов. Самый популярный: с 2030 года запретят продавать дома с классом ниже E. Мы отвечаем прямо сейчас: это неправда.

Директива ЕС рекомендует такие меры, но не требует их в императивном порядке. Каждая страна сама определяет, как достигать целевых показателей. Испания, учитывая состояние жилого фонда, вряд ли пойдет на столь радикальные меры. По крайней мере, в ближайшее десятилетие.

Но слухи растут не на пустом месте. Банки уже сейчас внимательнее смотрят на класс энергоэффективности при выдаче ипотеки. Страховые компании начинают дифференцировать тарифы. Оценочные компании закладывают энергоэффективность в расчет рыночной стоимости. Формального запрета нет, но рыночные механизмы работают эффективнее любого запрета.

Что делать прямо сейчас

Мы не будем давать общих советов, а предложим три сценария, выберите свой.

Сценарий первый: вы продаете недвижимость в ближайшие месяцы

• получите свежий сертификат энергоэффективности, если старому больше года, не потому что закон требует, а потому что покупатель поверит свежему документу. 

• не скрывайте низкий класс, если он низкий

• предложите компенсацию или скидку сразу

Сценарий второй: вы планируете продажу через два-три года

• точно решили что будете продавать? Закажите энергоаудит, пусть инженер оценит реальное состояние дома и даст рекомендации. Узнайте, что можно сделать прямо сейчас, чтобы повлиять на повышение класса энергоэффективности и замените сертификат, пока не вступили в силу новые правила оценки энергоэффективности. 

• не обязательно делать всё сразу, иногда замена ламп на светодиоды уже поднимает рейтинг: иногда нужно менять окна, иногда утеплять фасад

• узнайте цену вопроса и принимайте решение: оставить все как есть или заняться реконструкцией, если это повысить цену дома с учетом расходов на ремонт. 

Сценарий третий: вы покупаете недвижимость

• не верьте глазам, верьте цифрам: красивый ремонт может скрывать энергетическую катастрофу

• запросите сертификат до подписания предварительного договора

• если сертификата нет, включите в договор условие о его предоставлении

• смотрите не только на итоговую букву, но и на детали: какие окна, какая система отопления, есть ли солнечные коллекторы

Мнение эксперта YES! Mallorca Property

Elena Mekhtyala, эксперт по недвижимости в YES! Mallorca Property

Мы работаем с недвижимостью Майорки достаточно давно, чтобы помнить времена, когда энергетический сертификат заказывали только потому, что нотариус отказывался регистрировать сделку без этой бумажки. И отношение к получению сертификата было как формальности, к ненужной бюрократии и испанской любви к штампам и печатям.

Сейчас всё иначе.

Мы видим, как покупатели из Германии и Скандинавии, привыкшие к строгим энергетическим стандартам у себя дома, приезжают на Майорку и искренне недоумевают: «Как этот дом может стоить таких денег, если у него класс F?». И мы не находим, что им ответить. Потому что они правы.

Мы видим, как банки, одобряя ипотеку на дом с классом G, задают дополнительные вопросы и просят обосновать залоговую стоимость. Не потому что банкиры заботятся об экологии. Потому что они считают риски. Дом, который требует высоких эксплуатационных расходов, это риск. Дом, который сложно продать, это риск.

Мы видим, как оценщики закладывают понижающие коэффициенты для неэффективных объектов. Это не их личная инициатива, это требование методик оценки, которые постепенно обновляются под влиянием европейских норм.

Рынок не ждет принятия новых законов. Рынок уже реагирует. И вам нужно начинать играть по новым правилам. 

Часто задаваемые вопросы

Где найти официальный текст Директивы 2024/1275

Полный текст Директивы (EU) 2024/1275 доступен на сайте Европарламента. Английская версия, испанская, немецкая и так далее, выбирайте язык, на котором вам удобнее читать 127 страниц юридически выверенного текста. 

Когда появится новая система сертификации

Технически она уже появляется. С 1 апреля 2026 года начнут выдавать сертификаты нового образца. Полностью система заработает после того, как правительство утвердит новую базовую процедуру сертификации. Общественные слушания по этому вопросу завершились 6 февраля 2026 года. Следующий этап март 2026. Потом потребуется время на утверждение.

Нужно ли менять существующий сертификат

Нет. Если ваш сертификат действителен, он остается действительным. Никто не заставит вас переоформлять документ до истечения срока. Исключение если вы хотите повысить класс энергоэффективности после реновации. Тогда новый сертификат нужен, чтобы зафиксировать улучшения.

Стоит ли паниковать

Паника вообще плохой советчик. Беспокоиться не о чем, думать есть о чем. Если вы владелец недвижимости и не планируете никаких сделок в обозримом будущем, просто следите за новостями. Если вы планируете продавать или покупать, отнеситесь к энергоэффективности как к полноценному фактору ценообразования, а не как к формальной бумажке.

Вывод

Резюме для тех, кто дочитал до конца. Тотального запрета на продажу или аренду домов с низким классом энергоэффективности с 2030 года не будет. Испанское правительство не планирует вводить жесткие ограничения, рекомендованные директивой, по крайней мере в ближайшие годы. Это политическое решение, продиктованное реальным состоянием жилого фонда.

Но рынок уже работает по новым правилам.

Энергоэффективность стала драйвером стоимости и каждая буква вверх по алфавиту прибавляет проценты к цене. Каждая буква вниз отнимает ликвидность. Покупатели считают киловатты, банки оценивают риски, оценщики применяют коэффициенты.

Если вы продаете сейчас, проверьте свежесть сертификата. Если вы покупаете сейчас, торгуйтесь при низком классе энергоэффективности. Если вы планируете сделки в будущем, закладывайте бюджет на энергетическую реновацию.

Правительство субсидирует улучшение энергоэффективности. Во второй половине 2026 года ожидается принятие новых норм, которые могут усложнить получение высокого рейтинга. Поэтому момент для модернизации выбран удачно. Субсидии есть, требования еще не закрутили до предела.

Мир не сошел с ума по углеродному следу. Мир просто считает деньги. И выяснилось, что старые дома считают их неправильно.

Если у вас остались вопросы, если вы не знаете, что делать с вашим конкретным домом или квартирой, задайте нам вопрос. Мы не обещаем волшебных решений, но мы обещаем честную оценку и профессиональный совет.

Подпишитесь на наши новости, чтобы получать актуальную информацию о рынке недвижимости Испании. Новые нормы будут приниматься в ближайшие месяцы, и мы расскажем о них сразу после официального утверждения.